SYSTEMSKIFTE FOR REGLENE OM MANGLER VED BRUKTBOLIGER

Dersom kjøper mener å ha et krav mot sin selger for feil på eiendommen, må «feilen» i første omgang utgjøre en mangel i avhendingslovens forstand. Den 1. januar 2022 kom det nye regler for vurderingen av om slike feil kan være mangler. Vi vil her presentere de viktigste endringene. 

Tidligere system

I praksis har alle bruktboliger blitt solgt «som den er», som har vært fullt ut lovlig jf. avhendingsloven § 3-9. Egentlig ble regelen i sin tid gitt som et unntak, typisk for restaureringsobjekter med ukjent tilstand. Fordi det ikke var begrensninger for bruken, ble det imidlertid en slags hovedregel at man solgte alle bruktboliger «som den er».

Med et slikt forbehold i avtalen, måtte vurderingen om mangler bero på om det var gitt mangelfulle og/eller uriktige opplysninger, eller om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde berettiget grunn til å regne med ut ifra kjøpesum og forholdene ellers.

Sistnevnte har vært mest praktisk. Praksis fra domstolene innebar retningslinjer om at det måtte koste mer enn ca. 5 % av «kjøpesummen» å utbedre feilene, før det var tale om en mangel som kjøper kunne kreve selger for. Dette blir ofte svært høye beløp, og stor boligprisvekst i storbyene har ikke gjort kjøpers rettigheter bedre. «Forholdene ellers» gav anledning til å trekke inn «alt annet», eksempelvis alder, standard, salgssituasjon, etc.

Endelig konklusjon var avhengig av en konkret helhetsvurdering. Bestemmelsen har i alt vært lite fordelaktig for kjøper, og svært uforutsigbar. Dette har gitt et stort antall saker for domstolene, som er uheldig både for partene selv og for rettssystemet.  

Formål med ny lov

Å avskaffe ordningen med bruktboligsalg «som den er», ble forestått allerede i en utredning fra 2009. Nå har ny avhendingslov tråd i kraft. Den er utformet slik at det ikke er adgang til å selge bruktboliger «som den er» til privatpersoner. Salg til andre, for eksempel aksjeselskaper, vil kunne skje som før.  

Målet med den nye loven er å redusere antallet tvister i boligsalg og å styrke forbrukervernet. Man ønsker større trygghet i bolighandel, og ny lov skal gi selger større oppfordring til å legge frem informasjon. Tidligere var det nemlig mulig å spekulere i hvor mye informasjon man delte ved salget (mht. 5 %-regel omtalt over).

Det nye systemet

Utgangspunktet skal tas i avtalen 

Hvis det etter 1. januar 2022 tas et «som den er»-forbehold overfor en forbruker / privatperson, vil forbeholdet være ugyldig. Det følger av ny regel i avhendingsloven § 3-9. Hvis kjøper oppdager feil ved eiendommen, vil avhendingsloven § 3-1 være hovedregelen for spørsmål om mangler. Bestemmelsen lyder slik:

Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrustning og anna som følgjer av avtala.

Regelen innebærer først og fremst at det må foretas en tolkning av avtalen. Hva er egentlig avtalt? Det avtalte kan være både skriftlig og muntlig enighet.

Videre må det som er avtalt, stemme overens med hvordan eiendommen faktisk er. Dersom avtalen foreskriver en bolig med nye bad, og de viser seg å ha lekkasje, vil det ikke være samsvar. Da kan det også foreligge mangel, og kjøper kan kreve selger for utbedringene.

Eventuell fremgangsmåte der avtalen er taus

Et praktisk problem oppstår der avtalen er taus om den aktuelle bygningsdelen. Eksempelvis står det ingenting om tilstanden på bjelkelagene. Etter overtakelse viser det seg at disse er fulle av råte.

Dette problemet er løst i avhendingsloven § 3-2 første ledd, som innebærer lovfesting av det tidligere ulovfestede abstrakte mangelsbegrepet. Bestemmelsen lyder slik:

Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.  

Regelen må ses i sammenheng med prinsipper om at kjøper har krav på en alminnelig god vare. Derifra blir vurderingen skjønnsmessig ut ifra hva kjøper konkret kunne forvente. Kjøper er eksempelvis berettiget til å forvente mindre av et eldre hus enn et nyere.

Partenes subjektive forhold

Ved siden av de omtalte reglene om mangler i avhendingsloven § 3-1 og § 3-2, gjelder reglene om manglende og uriktige opplysninger i avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 fullt ut som før. Det kan foreligge mangel på selvstendig grunnlag, dersom vilkårene i en av bestemmelsene er oppfylt.

Kjøpers undersøkelsesplikt er også noe språklig utvidet i § 3-10, men innebærer lovfesting av det som allerede har vært praksis. I tillegg til plikten til å undersøke eiendommen, skal kjøper anses for å kjenne til det som står i salgsdokumentene. Dette være seg salgsoppgave, egenerklæring fra selger, tilstandsrapport, etc. Kjøper kan derfor ikke påberope en feil som er beskrevet der, idet slike aldri kan være en mangel.

Hvordan vil endringene virke i praksis?

Det som i praksis er nytt, er at vesentlighetsvurderingen i § 3-9 er borte. Eiendommen må ikke være vesentlig dårligere enn kjøper kunne regne med. Helt fritt frem blir det imidlertid ikke. Det er gitt en mindre begrensning i avhendingsloven § 3-1 fjerde ledd.

Begrensningen innebærer at kjøper som hovedregel selv må dekke kostnader opp til kr. 10 000,-. Kjøper kan derfor ikke kan kreve selger for beløp under kr. 10 000,-, og kun kr. 5 000,-, hvis det koster kr. 15 000,- å utbedre manglene. Den nye loven gir også selger større incentiv til å innhente tilstandsrapport. Når alle avvik mellom avtalt og reell tilstand i praksis kan utgjøre mangler (over kr. 10 000,-), vil det være selgers fordel å fremlegge så mange opplysninger som mulig. Herunder tilstandsrapport.

Fordi «takstmann» ikke er en beskyttet tittel, har man også ønsket å kvalitetssikre fagkompetansen til aktørene og innholdet i rapportene. Derfor er det også gitt en ny forskrift med nye krav til tilstandsrapporter. Forskriften har virkning som lov, jf. avhendingsloven § 3-10, og gir både kompetansekrav til de bygningssakkyndige og detaljrike regler om hvilke deler av eiendommen som må gjennomgås.

Samlet sett ser en at lovgiver ønsker at mer informasjon skal frem i forbindelse med boligsalg. Selger skal ikke tjene på å holde opplysninger tilbake. Videre skal også informasjonen bli bedre, ved kravene til takstmenn og tilstandsrapporter.

Et spørsmål som likevel står som ubesvart, er om det i praksis vil bli enklere for kjøper å kreve selger for mangler. Dersom noe klart fremgår av avtalen, og eiendommen ikke er slik, skal forholdet klart nok være en mangel som kjøper kan kreve selger for (over kr. 10 000,-).

Ofte er det imidlertid slik at avtalen ikke er klar nok. Da skal vurderingen bero på hva kjøper kunne forvente (§ 3-2). Hvor terskelen ligger i denne vurderingen, er fremdeles uklart. Det blir derfor opp til domstolene å avgjøre. Domstolene kan tenkes å legge terskelen lavere enn den har vært før, men de har også spillerom til å plassere den på tilnærmet samme sted som tidligere. Hvor effektiv loven blir i å styrke forbrukerrettighetene gjenstår derfor enn så lenge å se. Et visst antall saker fra domstolene vil bli avgjørende.