TOMTEFESTE OG PRISREGULERING

Innen tomtefeste til bolig- og fritidshus har lovgiver satt grenser for hvor høye de årlige festeavgiftene kan bli. Mange har drøftet om denne prisreguleringen er i strid med bortfesters rettigheter etter EMK P1-1. Et nytt skjønn fra Oslo tingrett følger opp tidligere rettspraksis som innebærer at prisreguleringen ikke er en krenkelse av bortfesters menneskerettigheter.

Noe summarisk uttalt innebærer prisregulering, ofte omtalt som «taket», at prisen pr. dekar tomt ikke kan overstige kr. 9.000,-. Dvs. kr. 9.000 målt etter pengeverdien 01.01.2002. For 2021 utgjorde således dette beløpet kr. 13.165 pr. dekar.

Lovens absolutte maksimalbeløp pr. dekar tomt er relevant i flere sammenhenger i tomtefestejussen. Herunder ved såkalte «engangsløft» og ved forlengelse av festetiden. I tillegg kan det ha betydning for innløsningssummen i enkelte tilfeller.

Ved verdifulle tomter kan den årlige avkastningen for bortfester således begrenses ved at prisreguleringen slår inn. I mange tilfeller er dog ikke prisreguleringen relevant, idet festetomten ikke har høy nok råtomteverdi til at festeavgiften når «taket».

Det har dog vært tilfeller i rettspraksis hvor tomtene har blitt anført å være særs verdifulle. Herunder så verdifulle at bortfesterne har ment prisreguleringene medfører en krenkelse av bortfesternes menneskerettigheter etter EMK P1-1. De mest kjente tilfellene har omfattet festetomter til borettslag og eierseksjonssameier.

Borettslag og eierseksjonssameier har nemlig den samme beskyttelsen som bolig- og hytteeiere har. I noen tilfeller vil råtomteverdien av tomter til borettslag og eierseksjonssameier være svært høy.

I realiteten har dette vært forsøkt angrepet rettslig fra ulike rettslige vinkler. I 2018 forsøkte Nannestad kommune forgjeves å gjøre gjeldende at det såkalte «tvilløst-kravet» var i strid med EMK P1-1 overfor Rådyrvegen borettslag. Advokat (H) Torstein Burkeland førte saken for Rådyrvegen borettslag i Storkammer i Høyesterett. Konklusjonen ble enstemmig til fordel for tomtefester.

Etter dette avsa Høyesterett i den såkalte «Øvre-Ullern 2-saken» i 2019 en avgjørelse som innebar at denne prisreguleringen ikke er i strid med bortfesters rettigheter etter EMK P1-1. Saken gjaldt forlengelse av festetiden.

Det interessante er hvordan denne avgjørelsen har blitt fulgt opp i etterfølgende rettspraksis.

I 2019 avsa Borgarting lagmannsrett et overskjønn hvor det, under henvisning til nettopp «Øvre-Ullern 2-saken», ble konkludert med at prisreguleringen heller ikke var i strid med EMK P1-1 ved regulering under avtalefestet festetid.

Enkelte bortfestere har dog like fullt forfektet at det har vært en slags minste, prosentmessig avkastning, som grunneiere har krav på. Såfremt prisreguleringen ikke har medført denne prosentmessige avkastningen, har påstanden vært at prisreguleringen har medført et brudd på bortfesters eiendomsvern etter EMK P1-1.

Oslo tingrett avsa nylig et klart og enstemmig skjønn som konkluderer med at dette ikke er tilfellet. Saken gjaldt et borettslag og tomten var sentralt plassert i Oslo. Advokat (H) Torstein Burkeland førte saken for borettslaget. Selv om den årlige avkastningen her utgjorde en svært moderat prosentmessig avkastning, var prisreguleringen ikke i strid med EMK P1-1. Tingretten la vekt på at lovgiver både hadde sett og vurdert konsekvensene av prisreguleringen. Her måtte lovgiver ta et valg og valget innebar å legge mer vekt på tomtefesters forhold. Saken er nå rettskraftig. 


Etter dette ser en at rettspraksis har fulgt opp lovgivers klare valg i flere viktige avgjørelser.

Pr. nå tilsier en entydig rettskildesituasjon at prisreguleringen ikke er i strid med grunneiers menneskerettigheter etter EMK P1-1.